購屋區域

 

買房子要抓區域行情?區域通常規劃的坪數大小?例如某些《區域建案》都會規劃大坪數、某些建設公司產品都規劃大坪數,大坪數單價x坪數=總價就高(如新板特區)

 

有的品牌也會專門規劃大坪數,拉高總價門檻、間接挑選客戶;除了參考區域行情,首購族還要加上《品牌》概念,好的品牌高於區域行情10%~15%都是常事。

 

 

簡單區域行情開價介紹:(隨時更新)

 

板橋江翠重劃區》4X~6x萬、《板橋市區》5x~7x、《土城暫緩》4x萬~5字頭(清水那邊有3字頭)、《中和市區》5x~9x萬、《永和》5x~7x萬、《中和左岸》4尾~7x萬(有無面河、景觀為主因)、《三重區》4x~60萬(看區域)、《汐止區》3尾~4初、《八里區》2x萬、《A7龜山》2x萬-32萬《鳳鳴》2x萬、《新店央北》5x~72萬、《新莊副都心》4x~6x萬(大坪數+成屋居多)、《北市》5x~2xx萬(看區域)、《洲子洋》3x萬....。

 

總價簡單計算(您需求的坪數x上面的價格)+車位(簡單計算新北市以200萬,台北市最高達600萬)=你適合購屋的區域

 

通常首購族、小資族如果要買新北第一環,都是從小一點開始買or不然就是買遠一點,慢慢換屋

那種好一點地段的大房子,通常是給換屋族群(舊屋賣掉當頭款)

 

 

選擇預售屋?新成屋?

 

很多客戶因為首次購屋,沒有資金上的概念,究竟該挑選新成屋、預售屋呢?簡單來說,可利用手邊可運用現金來考慮,現金就是門票,有了門票以後就可以考慮是否進場、挑選了。

 

預售屋付款:

 

預售屋會分為:訂金、簽約金、開工、工程、對保、交屋,幾項(有的會合併、或工程又分成細項)

 

1:現場參觀喜歡要選擇保留,會需要付訂金(保留這個戶別的資格)訂金通常為5-20萬。

 

2:訂金之後過了審閱期(至少5天)簽約,簽約金約為總價的8%~15%,

 

3:開工款通常為2%~3%,多數案子會把訂、簽、開為合併起來。大約總價的10%~15%

 

大概計算一下:1200的總價訂簽開的頭款,10%-15%=120~180萬、1500為150~240萬、1800為180~270萬、以此類推

 

Ps:就是所謂的首付、頭款

接下來是工程款:為8%~15%,這邊從開工後依工程進度繳款、或是優惠付款為分期繳納·最後就是交屋款:從5萬~5%業界都有,依據看看個案銀貸多少,前面繳到多少?

付完20%-30%之後對保、交屋對保後,就是70%~80%的銀行貸款,之後跟建設公司就無關了。

 

 

新成屋付款:

 

新成屋比較付款方式比較簡單,通常就是訂金保留後,再來簽約補足10%~15%、對保交屋10%~15

 

請注意新成屋上述流程大概在45天左右,所以你要買這間房子,至少手邊要有這個房子的25%~35%,1200萬準備300-420、1500萬準備375萬-525萬。

 

為什麼建設公司20%~30%就可以交屋,我們要說25%~35%呢?因為對保交屋除了給建設公司款項,還有給政府的稅金、交屋以後現在的人就算不裝潢也會做個天花板、買家具、家電,這些都是費用,常常聽到有客戶不知道,後面跟親友借錢裝潢、這些請要有心理準備。

 

  

格局問題:

 

我相信很多《購屋族》、《首購族》可能對建築沒有基本概念,常常聽到衛浴有無開窗?二房為什麼單面採光

棟距問題?為什麼一樣的格局、他買的比較便宜、我的比較貴?

 

一個建築體只要是一層5戶以上,一定有一部分格局是單面採光,單面採光一定會是個案的小坪數,這是無法避免的,既然為單面採光,我們來看的就是:室內高度?、跟鄰棟距離?、玻璃窗面大小?單面採光的面寬?

 

簡單講解:長x寬x高=容量

小坪數+單面採光,如果高度增加,室內空間就會增加,往上多幾十公分的好處是居住起來空間感增加、可以做收納、建築師規劃的時候,窗可以加大。

 

窗加大就可以收納更多採光,既然要收納採光,隔壁棟距就很重要,棟距太近變成沒隱私,一般來說保持1x~2x米以上的棟距是比較舒服的

 

(一米等於100cm)加上透光窗簾,這就是重劃區的優勢,重劃區法規規定,必須有多少法定退縮,簡單來說棟與棟有基本的距離(設計太差的案子除外)

小坪數要住的舒服,色彩上可以挑淺色、柔和,局部上加點繽紛色彩,加上豐富的收納櫃體讓小宅也能舒適。

 

 

電梯比問題

一個建案在規劃時,建築師會依造該基地大小來評估適合的戶數、樓高、電梯配比,因為如果個案有小坪數的產品電梯比高,公設比就會落在36%-39%,甚至40%;所以有的個案可能會減少一隻電梯,把公設比降在35%以內,這就看個人喜好,一個個案小宅多不是公設比高、就是電梯比低,這是無法避免的。

 

 

衛浴開窗

小坪數既然是單面採光,那麼《窗》一定留在使用時間多的空間,所以在規劃建案時,建築師會把開窗面放在房間、客廳,而不會放在浴廁(可以思考一下建築合理性)

 

衛浴開窗的必要性?

老實說廁所開窗是加分,但非必須,因為新的建案通常都會規劃乾濕分離、空調。

傳統的房子因為沒有乾濕分離加上沒有乾燥設備,造成容易潮濕、發霉、那些不舒服的感覺。新式房屋基本都會做乾濕分離,第一步就防止水花四濺、然後冬天、夏天使用上來說,又加上冷暖風機,可以讓您沐浴、如廁更加舒服,而且比傳統浴室乾爽更快

 

既然如此,為何銷售面有開窗的案子都大肆強調呢?以銷售面來說,要講解上面的邏輯、跟原理需要很長的時間,而且客戶有的很難接受新觀念,與其如此,有開窗就強調、沒開窗就避而不談。

   

 

同一建案價格問題

很多人因為不懂這個房地產產業,同一建案只以一坪多少計算?同一件案價格差異有:

大小坪數:大坪數單坪會便宜小坪數3%~8%,大小坪數很多配備都是固定的,如大門、廚具、免治馬桶(通常二套浴廁,二顆馬桶一個免治、一個一般馬桶)....。

採光面、棟距:單面採光、雙面採光、三面採光、棟距約寬的價格越高。

景觀:看出去有無花園?有無景觀(山景、河景、夜晚夜景)

總結而言:大坪數的低樓層(非露台戶)會是個案最低價格,小坪數高樓層最貴;一樣三房,三面採光又比雙面採光價格更高。

 

 

樓層問題:

一般來說最便宜一般為2樓、4樓,以前早期的公寓大樓二樓有轉折管線,加上擁擠市區(二樓對面看到的是對面鄰居)所以價格最便宜。

現在新的建案一樓都是花園🍃,植栽約會到8~10米高,二樓玻璃窗看出去剛好樹梢,微風吹拂整個視覺上看起來很舒服,大窗+綠景=😍所以買低樓層蠻划算的

 

 

管線轉折:

現在未必從二樓+管線現在變粗,所以新房子很少遇到這種問題(還是看建設公司信譽),反而很多同業的主管自己也都買2、3、4樓,價格是最優惠的。

Ps:每個案子都有二樓,連帝寶也有二樓的房子、也有車道上的戶別,通常價格會便宜一點,還是回到原點看預算來挑選適合自己的戶別。

 

 

市區與重劃區車位問題

由於以前早期建築法規沒有強制配車位,造成車子亂停、交通亂象、甚至影響用路人視線造成交通事故,現在政府要核發建照,會要求《房車比》有一定的比例,重劃區通常為《1:0.85》以上,地下室又不可能挖的剛剛好,車位只能多於法規不能少於法規,否則不能核發建照,所以會發生多挖一層地下室,造成「房車比大於一比一」.所以一戶需要配一車,甚至大坪數一間房子要配二個車位!「特殊狀況除外」

 

以上為《首購族》、不了解·一知半解房地產的客戶,一般常見的疑惑

 

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