預售屋購買前必須注意

1.交屋時間:購買前必須問清楚有沒有確定的開工時間?以免工程延遲影響入住時間、結婚、小孩就學...人生規劃。

2.數年內家庭是否有增加居住人口的打算?考量購買坪數的大小與房間數。

3.如果有預算考量,將會面臨取捨問題:買精華地點好小一點數年後再換大?蛋白區犧牲通勤時間但是室內空間一次到位?

4.區域問題:如果夫妻兩人的工作區域不同、有小孩接送,要居住區域與交通工具跟動線。

5.付款方式:超高大樓如果取得建照就開始銷售,因爲工程時間較長,付完訂簽開款項後,因爲工程期長相對付款較為輕鬆。如果不想繳的壓力太大可以往這類產品找。

6.建商實力近年來缺人、工、料...問題,導致建築成本不斷增加,注意建商是否有實力完工。

7.優質學區大家搶破頭,若小孩要就讀優良學區要更早就規劃。

 

預售屋付款較輕鬆(適合手頭上資金不足購屋族,慢慢繳)

一般預售屋自備款多為總價25%上下

自備款付款方式:訂金、簽約金、開工,多為房屋+車位二者相加總價10~15%比例

工程款:個案數年工程期間依照工程進度繳納另外1X%

暫收款:約12~35萬(視房屋大小,拆款表上有金額)

以2000萬的房車做舉例,訂金保留款10萬,審閱期間5天後,補足訂簽(房車總價10~15%,約200~300萬)然後視合約的工程進度再依照合約繳納其他10~20%、最後要交屋時收取交屋款5%與暫收款。

低自備的付款方式

1.不管怎麼付款,還是交屋前補足總價的15~30%。

2.也有些建設公司成屋會讓購屋者用5%簽約、10%就交屋入住,另外10%以上的自備款,用開立支票設定分期還款,讓購屋者利用尚在繳納銀行寬限期來支付建商其餘的自備款。

這種模式適合高薪月光族,收入高、負債不高、存不到10%以上頭款去付訂簽的購屋者,如果本身月收入不高或不穩定,要購買之前要試算清楚與預留風險準備金,避免到時繳不出來。(如訂金5%、工程5%,交屋後3~5年尚在房貸可以繳納利息不用還本金的時間,再分期繳10%給建設公司)

ps:付款方式五花八門,低自備付款方式多有不同~

預售屋推案銷售流程

1.預售屋在取得建照、合約備審後就可以開始銷售,房市狀況好或是銷售狀況好的個案,在預售時期就會完銷不會有機會等到成屋。

2.有些預售案雖然預售時期未完銷,但是銷售到一定的比例後,建設公司會喊卡,其餘戶別成屋銷售。(出售一定比例的房屋後建設公司沒有資金上的壓力,成屋賣的價格通常也會比較好)

3.預售時期就已銷售完畢的個案,如要近成屋時購買,就要看是否有人要把權利轉讓(俗稱預售屋換約),因爲政府房地合一稅對賣方獲利最高45%的稅金,賣方要繳的稅金會轉嫁在買方身上,所以預售屋換約、五年內的新成屋,因爲政府稅金加上屋主的獲利,價格通常都會比當時一開始預售銷售貴上不少。

4.預售屋一般工期為3~5年(超高大樓有些會更久)完工交屋,建議各位及早準備,才能挑選到適合的房屋。

要選擇純住宅與住商混合?

地目為商業區都是此區域的精華地段,商業區也因爲容積較高可以蓋較多樓地板面積,所以住商混合住宅通常會比鄰近的純住宅單坪便宜10%,住商混合大樓如果是獨棟規劃通常是樓下商業、樓上住宅,建設公司通常會規劃電梯使用分控、二棟以上會分棟,還有大門出入口與停車分區,這就考量自身預算與地點還有建設公司規劃是否完善。

商業地目要考量的是:某些個案規劃動線不佳,在意的人可以略過。

銀行貸款

條件優良、地點佳的案子,只要貸款人信用正常良好還款能力沒問題、名下戶數沒有超過央行管控,銀行貸款七成不是問題,購買時問清楚房屋使用分區類型不同,貸款成數也會不同。

買預售屋的優點

1.付款輕鬆:付款較無壓力,例如1500萬的房子,預售屋一開始訂簽10%,只有一百多萬,再來數年再付其他工程款,是存房子的概念。

若1500萬的成屋則是20~30%就是300~375萬以此類推,而且要交屋接下來有馬上暫收款等稅金(預抓12~25萬,約大的房子抓越高),馬上交屋後還有裝潢、傢俱家電的費用,這些都必須計算進去。

2.多變化性:有些建設公司會給予預售屋客變,可以客制化自己的家,在預售時期購買的房子,房間數太多可以把三房改二房,或是把常待的地方調整大一點、不常待的地方小一點,弱電位置調整、不要的東西申請退料(如馬桶、室內的門).....客變詳細介紹:https://reurl.cc/Rb2kOG

一間房子的使用,依造每個家庭生活作息、使用情況不同,可以在客變期間先跟專業設計師討論,根據設計師的建議調整為最適合自己與家人的規劃,格局好壞沒有絕對,完全在於是否適合「居住在裡面的人」每個年紀、生活的習慣改變、喜歡跟適合都會不一樣預售屋的付款方式、以及可以事先準備事項

 

預售屋客變大原則只要水管、瓦斯管線、結構牆不動、外觀不動,基本上都可以變更,室內配備不喜歡可以申請退料,馬桶、廚具、衛浴都可以,交屋後安裝自己喜歡的品牌。

客變階段可規劃好:開關插座、燈具迴路的位置、冷氣冷媒管位置、弱電配置、供水與排水系統。 

客變事先排定家中家具家電擺放位置,在客廳、廚房、臥室、衛浴規劃好充足插座,日後不擔心增添家電時插座不夠用。

室內最常遇到:差不足拉延長線、臥室的燈開關不在床頭,很多小細節日後都會大大影響生活品質。預售屋客變時間、注意事項:https://reurl.cc/VEb1W6

 

 3.樓層與方位選擇性高:如果有偏好的樓層:特殊喜好數字樓層、露台戶、次頂樓、頂樓...,特殊戶別在成屋市場是可遇不可求,預售屋一開案,先參觀通常都可以買到喜歡的樓層戶別,如果不在意樓層,可以選擇最便宜的樓層,通常會是二樓、四樓(露台戶除外)價格落差省下來的錢可以來買家電甚至裝潢。

 

4.整理個人信用與金流:預售屋簽約到銀行對保通常還有數年的時間,這段期間可以整理一下自己的信用狀況,例如信用卡循環、信貸部份,在交屋前一年前整理好,將來進行到銀行貸款比較不會遇到貸款上成數的問題。

 

新成屋優點:

1.身邊有可動用資金較多的人適合新成屋,最快45天銀行流程跑完過戶完成即可交屋。

2.對預售屋沒概念、不想花太多腦筋去研究,要馬上清楚室內空間大小、優缺點。

3.對於居住有急迫需求的人。

 

新成屋缺點

1.自備款較多:新成屋購屋一次準備總價的20~30%,例如1500萬的房子要先準備300~450萬,馬上還有暫收款(稅金)裝潢與家電費用。

2.買自然人五年內新成屋:因爲有稅金的問題(35~45%),通常會比預售時期貴上不少。

3.新成屋格局已經完成 如果要變更格局就是大工程,時間與費用上較不經濟環保。

 

總結整理預售屋、結構體、新成屋、新古屋、中古屋都有不一樣的付款與注意事項,想買房前可以先思考自己的需求,才能輕鬆購入夢想中的家(%數計算為房屋與車位總價)

1.預售屋 是付款最輕鬆,適合首購族手上資金不多又想購入新房子,可利用零存整付方式存房子,部分建案可以申請客變。

2.結構體 建案地下室施工時間最長,已經結構體到交屋通常只需要約1~2年的時間(看工程進度),付款跟新成屋比較還算輕鬆。

3新成屋 最快約45日就可交屋,但是要馬上準備20~30%(看銀貸成數)與交屋所需稅金,還有傢俱家電裝潢.....。

4.新古屋 可能已完工數年尚未售出(一直有銷售未售出跟完工數年後再賣不大一樣)一樣要馬上準備20~30%(看銀貸成數)與交屋所需稅金,還有傢俱家電裝潢.....,但是可能比新成屋略為便宜

5.中古屋  中古屋屋況不一,所以銀行鑑價不一,最好預備30~40%自備款(預備頭款30%、一般屋況整理費用多為總價10%)。

 

住宅交屋基本配備

空間格間牆:客廳、房間、廚房、衛浴

廚房配備:瓦斯爐或電陶爐跟IH爐、抽油煙機、烘碗機、廚房基本收納櫃體。

衛浴設備:馬桶、洗臉台、蓮蓬頭、空調設備,衛浴絕大部分有有乾濕分離、主臥室空間許可部分包含浴缸。

住宅標準層高度

住宅標準層多數為3米2高,住宅最高為3米6,樓板厚度約為15~18cm居多,所以交屋扣除樓板與消防灑水頭跟大小樑剩下淨高約為2米6~3米2左右。

裝潢宅價格: 比一般標準交屋狀況,一坪貴4~6萬左右

辦公室交屋: 多數是無隔間、廚具、衛浴(部分會送提貨卷),可能沒有鋪地磚(甚至是沒有粉平)、防水層...購買之前先釐清

毛胚狀況分享:https://reurl.cc/OvXR33

 

🛋️裝潢案例參考:http://www.dh-house.com.tw/room.html

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預售屋的付款方式、以及可以事先準備事項

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