預售屋早鳥機制與預售屋議價空間跟銷售時間分享參考（雙北市適用） @ 夢享家地產網

夢享家為購屋者整理雙北區域目前預售屋的付款方式、議價空間，與早鳥機制、個案購買時機、個案通常銷售時程，給大家參考～希望整理出來的資訊對大家有幫助🥰

1️⃣預售屋自備款、付款方式

預售屋、新成屋、中古屋這三種類型，預售屋最貴但付款最輕鬆，一次無法拿出房價的二到三成的購屋族群可以考慮預售屋零存整付的特性入手。

預售屋付款多數為訂簽10%、工程10%、交屋款5%

意指你/妳買的物件2000萬，訂簽時準備房+車的總價10%（也就是200萬），預售屋工程期間2～5年不等，依照工程進度再分期付10%(200萬)、交屋款5%（100萬）。（每個個案付款方式都略有不同，可以請案場給拆款表）預售屋付款方式與注意事項參考：https://reurl.cc/d7ZeX2

付款例外狀況

優惠付款：有些個案推出輕鬆付款，如3%、6%、8%的低門檻讓購屋者入手（一樣用房車總價去計算🧮）這些%數用總價的自備款計算。優惠付款方式要請現場給拆款表，繳納時程表可自行參考能否負擔。有些優惠付款是訂簽款很低，但是付款時程很密集（最短可能不到一個月一期）

如果優惠付款是工程期間長，把前面訂簽10%做分期拉長均攤方式，覺得蠻適合一直存不到頭款，有錢就會亂花的人～

自備較多

部分物件會有自備13～15%的付款，工程10～17%、交屋5%，銀貸70%的狀況。

2️⃣雙北預售屋議價空間

自從政府施行簽訂預售屋買賣契約書後30日內申報後，雙北預售屋議價空間不是太大，因爲如果賣貴了客戶來吵，賣便宜其他人會要求比照辦理，通常會演變成下面狀況。

1、個案會分為真不二價（報價單出來的價格一塊都不能少）

注意不二價的案子是代表不二價銷售，不是這個案子價格不會調整價格，有些客戶會誤會不二價的案子是銷售期間價格不變動，不二價的案子代表的是銷售方式，而不是價格不會調整❗️

2、議價空間多數狀況

房價開價後不二價、98%、97%、95%、94%、預售屋買賣契約書後30日內申報後已經很少個案為90～93%下，所以目前以95%～真不二價為市場上的絕大多數。

該案法條：https://www-ws.land.ntpc.gov.tw/001/Upload/407/relfile/9040/8385/ea22197c-3c7e-4da9-81ae-d948146b1076.pdf

注意：車位通常不二價（少數個案早鳥車位有折10～20萬）

3️⃣早鳥優惠與調價機制

1、因為現在個案多數為類不二價模式，各案場為了刺激銷售進度讓客戶趕快下決定簽約購買，開案後通常會有幾種價格，早鳥、公開正式價格、銷售賣幾成調價一次的狀況。（早鳥優惠也可能是送家電，優惠方式多是優惠價格、冷氣室外機等家電）

2、通常一開案會有部分名額為早鳥優惠，一坪可能少正式公開5000~幾萬塊，調價模式有些個案是銷售幾成或幾戶調整價格、有些是訂定時間調整價格，階段性調整不一定只有一次或二次，戶數比較多的案子會有數次調價狀況（所以會有個案賣很久還沒賣完，但是卻越賣越貴的狀況）

4️⃣常常有客戶想要等到快成屋再買&要買快完工的案子

根據建築法規54條預售屋取得建照就可以公開銷售，預售屋取得建照的6個月內開工，開工時間可展延一次3個月（疫情期間還有展延條款）

1、所以多數建設公司在取得建照未開工前就開始銷售，住宅戶別通常會有未開工就完銷的狀況，所以有些客戶會有疑問，基地還沒動工怎麼可能賣光？…..建築結構體或成屋才銷售的建設公司為寶佳集團系列、潤泰集團居多，其餘建設公司很少會接近完工或成屋才銷售。（建築結構體或成屋才銷售需要財力雄厚的公司與習慣此模式的建設公司才有機會）

2、如果不買寶佳系列又買不起潤泰產品又要買快完工的個案多數只能買預售屋換約，預售屋換約因為政府有課獲利35～45%稅金、屋主委託銷售的成本、資金投入時間成本，所以就算當時原屋主承購較低價格，加上以上種種成本，屋主轉售價格不會比市面上的預售屋還便宜，還有預售屋換約要準備原屋主已繳成本+溢價＋稅金，所以自備款要比第一手跟代銷或建商買多更多。

法規參考：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070109&flno=54

預售屋換約懶人包：https://reurl.cc/d7dy68

5️⃣總價計算

承第2️⃣題，你/妳只要把手機拿出來打開計算機，用你/妳想購買的坪數x單價最後加上車位價格就是總價了～

簡單計算🧮每個案子都會有樓層、面向、景觀條件….造成價差，如果要買好一點的條件可以用該案單價高一點的價格去計算，如果要買2樓、4樓可以用較低單價去計算🧮，計算方式相當簡單～

6️⃣購買坪數換算專有部分（室內與陽台空間）

承購均為權狀坪，公設比簡易計算大概用權狀乘65%上下，如35坪x0.65=22.75坪（一坪約為一張加大雙人床尺寸）較高與較低公設比的個案也可依照此公式計算。

計算方式參考：https://reurl.cc/4Q9QML

如對空間沒概念可參考裝潢後成屋空間感：http://www.dh-house.com.tw/room.html

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