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「預售屋換約」是指在房屋所有權尚未移轉前(產權第一次登記)，原預售屋買方將預售屋契約轉讓給承接買方，屬於權利移轉非產權轉移，房子蓋好建商是直接把產權登記給新的買方，之後的權利義務也是新買家。

112/7/1開始執行的『平均地權條例』112年7/1後簽約的預售屋不得轉售（除特殊情形，需政府相關單位許可）

內政部子法處理日出條款，意即112年7月法令上路前取得的預售屋合約，不受轉售限制；一旦立法施行後，所有換約都會被禁止，過往簽約的人也只有一次不受限制的換約機會。還有預售屋換約屋主獲利，政府一樣要課稅金，2年內獲利45%、2～5年獲利35%

🛑預售屋換約因素:預售屋從銷售到落成短者二年長者五年甚至以上，預售屋換約因素很多:家中人口變化、工作變遷、衝動購買、用不到就獲利了結、單純投資.....這都是預售屋轉售換約買賣的原因。

買方購買換約需注意事項

1.自備款充裕：要接手預售屋換約，買方須注意手上的自備款是否足夠？因為你買的可能是1~2年前的物件，經過數年原買方已付出的價金你要一次補足，還有原買方要賺的金額、政府稅金，舉例：原買方承購價1500萬，原買方已付16%給建設公司，還有買方如果税後打算賺100萬，就是1500的16%=240萬，再加上溢價（舉例：原合約價為1500萬，售出價格為1700萬，等於溢價200萬，賣方已付240萬，那麼等於買方要一次440萬）仲介費、換約雜費另計。

2.原買方是否有客變？購買前必須問清楚原買方是否有進行預售屋客變？若有客變需要請原屋主提供客變退料資料，然後再來考慮如需復原所需費用。實際上遇過很多賣方，當初覺得自己要住，三房改二房、退料退光光剩下毛胚....這些復原要花費的金額都不少，必須先考慮進去。

買方願意購買換約的因素

1.目前區域單坪價格、地段、總價.....已經上漲，如果換約物件單價比市場便宜，很多人會抱者多付一點現金還是划算。

2.千金難買心頭好：錯過了個案銷售時期，如買方在112年才開始看房子，看到的是109年銷售的個案，剛好地段、坪數、總價、格局都喜歡。

3.還有縮短買方資金投入時間成本、等待購屋後入住的時間成本。有的投資達人，別人把現金買房時，他先把錢拿去投資股票，股市獲利後拿獲利的錢拿來買房；購買換約的案子，提早入住新房、租金成本.....。

預售屋換約賣方要思考的因素

房地產雖然因為原物料種種因素導致價格上漲，但名下預售屋轉售怎麼訂合理價格？

建議可以相比同區域、地段、差不多品牌力的建設公司、差不多的建案規劃.....來思考，最大盲點是有些賣方拿二三線品牌與一線品牌相比

1.皆大歡喜：賣方當時承購一坪45萬，目前附近相似產品行情來到60萬，轉售時的價格含仲介服務費落在55萬內，這樣賣方有賺到錢、買方也較能心甘情願拿出多一點的自備款出來。

2.賣方盲點：以為跟市價一樣價格還好賣，卻忘記買方要馬上拿出你的已繳成本＋溢價，如果多了買方負擔不起，買方去買現在市場上推出的新案，還能挑戶別、車位，付款也較輕鬆。實務上賣方找仲介會直接說税後要賺多少由仲介去計算出售價（計算公式=實賺的金額＋目前稅金＋已付出全額＋服務費）。

換約時若無仲介方，是否找律師、代書協助？

因爲未至建設公司換約前，房屋權利尚未移轉，這一段買方私下付出的金錢恐有風險，建議配合價金履約，至建設公司變更權利人後再由律師、代書再通知履保撥款。

買賣雙方去建商公司變更合約人，雖未強制要有代書、律師陪同，換約現場也會有建商員工處理，但買賣雙方可以找律師或代書來作為公正第三方。

不論預售屋、新成屋，無論預售屋轉讓換約賠錢或獲利，都需要申報，否則若被國稅局查到漏報要補稅之外，還要處所漏稅額的罰鍰。

無透過仲介，自行買預售屋換約可能的風險與麻煩？

1.買賣雙方互不認識，買賣雙方所有談好了，在簽約前突然消失，無經過仲介斡旋那一關，雙方毫無拘束力。

2.透過專業仲介方，較能成交貼近市場價格，遇到糾紛也有中間人協調，避免金錢損失、官司訴訟。

3.買方則是不易清楚銷售該戶別價值，容易買貴、買錯、而且不透過仲介方，多數屋主本身就是想多賺，售價也不會比有仲介方來的便宜❗️如果有專業銷售方，可以告知買賣雙方該戶客觀價值（同一個建案與格局，也會有不同面向、景觀、樓層....都會造成條件上差異）不會被非專業的屋主亂開價，也不會有產品價格認知不同，導致買賣破局！

4.房屋權利尚未移轉前，這一段買方付出的金錢恐有風險。

無透過仲介，自行出售時可能遇到的麻煩？

1.被開不符合行情價格，買方沒考慮賣方自備款投入的時間、通膨與基本漲幅。

2.雜事多、問題訊息一堆、問東問西浪費時間，沒有人過濾，沒有居間協調的人，所有聯繫與雜事都要自行處理。

透過不動產業者買賣房子的成本

買方雙方相加不超過總價6%，通常是賣方最高負擔總價的4%、買方最高2%仲介費，可以列為成本抵扣稅金，記得索取發票

建設公司換約手續費

預售屋換約建商手續費最高總價千分之一，舉例一千萬最高就是一萬，建商對於直系血親及配偶更名不收取換約手續費（有些二等親也不收，以買賣合約為主）

如建設公司已通知對保、買家已跟銀行對保，產權即將過戶，建商通常不願意配合換約。

預售屋轉讓稅金

預售屋多數是在簽訂買賣合約的五年內交屋，2年內售出獲利45%稅金、2～5年獲利35%稅金。

購買預售屋成屋進行產權登記，基期從新開始，意思是交屋日的2年內一樣45%、滿2~未滿5年，則是35％，所以買賣預售屋的基本上稅制就是45%、35%,除非預售屋在簽約後的五年還沒交屋，簽約的五年後才賣，才會是20%

交給仲介業者銷售一般約或專約？

市場熱加上物件優質，專約通常可以賣較好的價格，想賣好價格建議專約，因為仲介有配件機制。一般約的問題：大家都可以賣，Ａ仲介知道B仲介快成交了，Ａ沒錢可以賺，可能會做很多假狀況，加上591與仲介平台同一個物件可能出現數到數十個，會有賣方急售的感覺，反而價格不一定好。

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賣方6️⃣大優勢

1.收費有彈性低於同業，讓您價格更有競爭力❗️

2. 區域平台深耕多年，超多購屋粉絲，最強曝光力

3. 精準廣告投放物件曝光！

4. 合法開立發票，可扣抵稅金

5. 執行保障三方權益至完約

6. 避免自行買賣產生的麻煩與風險❗️

買方6️⃣大優勢

1. 公司人員都有建設與代銷經驗，能詳細解說產品規劃優劣

2. 確認產權清楚，避免私下買賣糾紛（而且買方0️⃣費用）

3.價金履約保證，款項進『僑馥建金』，交易完成才撥款給賣方

4. 由專業代書簽約，公正協助雙方疑問

5. 買方0️⃣服務費，少了總價1～2%費用❗️

6. 合法房地產業者，保障雙方權益（預售屋換約物件均為112/7前物件）

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