預售屋換約買賣雙方須知懶人包,「預售屋換約」是指在房屋所有權尚未移轉前(產權第一次登記),原預售屋買方將預售屋契約轉讓給承接買方,屬於權利移轉非產權轉移,房子蓋好建商是直接把產權登記給新的買方,之後的權利義務也是新買家。

112/7/1開始執行的『平均地權條例』112年7/1後簽約的預售屋不得轉售(除特殊情形,需政府相關單位許可)

內政部子法處理日出條款,意即法令上路前取得的預售屋,不受轉售限制;一旦立法施行後,所有換約都會被禁止,過往簽約的人也只有一次不受限制的換約機會。

還有很多人不清楚預售屋換約獲利,政府一樣要課稅金,2年內獲利45%、2~5年獲利35%


平均地權條例相關法案連結:

https://gaz.ncl.edu.tw/detail.jsp?d=E2316478

https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=4&s=280070

 

預售屋換約因素

預售屋從銷售到落成短者三年長者五年甚至以上,預售屋換約因素很多多數為家中人口變化、工作變遷、衝動購買、用不到就獲利了結、單純投資.....這都是預售屋轉售換約買賣的原因。

買方注意事項

1、自備款充裕:要接手換約預售屋買方須注意手上的自備款是否足夠?因為你買的可能是1~2年前或更之前推的建案,經過數年原買方已付出的價金你要一次補足,還有原買方要賺的金額、政府稅金,舉例:原買方承購價1500萬,原買方已付16%給建設公司,還有買方如果税後打算賺100萬,就是240萬+買方要賺100萬+政府稅金=四百多萬。

2、原買方是否有客變?購買前必須問清楚,原買方是否有進行預售屋客變?

若有客變需要請原屋主提供客變退料資料,然後再來考慮如需復原所需費用。

 

買方思考與了解的是?

1、目前區域單坪價格、地段、總價.....如果買的物件比當下市場便宜,很多人會抱者就算給原屋主賺還是划算的心態,那就考慮自備款的部分是否能負擔。

2、千金難買心頭好:錯過了個案銷售時期,如買方在112年才開始看房子,正好看到的是109年銷售的個案,剛好地段、坪數、轉售後總價、格局都喜歡。

3、賣方投入資金時間成本:賣方自備款投入的時間、通膨與基本漲幅、還有獲利的35%~45%是政府收走的。

4、還有縮短你資金投入時間成本、等待購屋後入住的時間成本(提早入住新房、與租金成本)。

 

預售屋換約賣方要思考的是?

房地產雖然因為原物料...因素上漲,但預售屋轉售價格怎樣是合理的?建議可以相比同區域、地段、差不多品牌力的建設公司、差不多的建案規劃、開什麼價格,才能吸引買方?不要拿二三線品牌與一線品牌相比

1、買賣雙方皆大歡喜:賣方當時承購一坪45萬,目前附近相似產品行情來到60萬,轉售時的價格含仲介服務費落在55萬內,這樣賣方有賺到錢、買方也較能心甘情願拿出多一點的自備款出來。

2、賣方盲點:以為跟市價一樣價格還好賣,卻忘記買方要馬上拿出你的已繳成本+溢價,如果多了買方負擔不起,買方去買現在市場上推出的新案,還能挑戶別、車位,以及付款較輕鬆。實務上賣方找仲介會直接說税後要賺多少由仲介去計算出售價(計算公式等於=實賺的金額+目前稅金+已付出全額+服務費)

 

無透過仲介,自行買預售屋換約可能的風險與麻煩?

ㄧ、買賣雙方互不認識,甚至在簽約前突然消失,無仲介斡旋那一關,雙方毫無拘束力。

二、透過專業仲介方,較能賣出貼近市場的行情,遇到糾紛也有中間人協調,避免金錢損失、官司訴訟。

三、買方則是不易清楚銷售該戶別價值,容易買貴、買錯、而且不透過仲介方,多數屋主本身就是想多賺,售價也不會比有仲介方來的便宜❗️如果有公正專業銷售方,可以告知買賣雙方該戶客觀價值(同一個個案與戶別,不同面向、樓層都會造成條件上差異)不會被非專業的屋主亂開價,也不會有產品價格認知不同,導致買賣破局!

四、房屋權利尚未移轉前,這一段買方付出的金錢恐有風險。

 

無透過仲介,自行售出可能風險與麻煩?

一、被開芭樂價,被買方要求以原價平轉或不符合行情價格售出(買方沒考慮賣方自備款投入的時間、通膨與基本漲幅)

二、雜事多、問題訊息一堆、問東問西浪費時間,也不知道對方是否真心購買?

三、沒有居間協調的人,所有聯繫與雜事都要自行處理。

 

透過不動產業者買賣房子的成本

賣方最高負擔總價的4%仲介費

買方負擔總價最高2%仲介費

可以列為成本抵扣稅金,記得索取發票

 

建設公司換約手續費

預售屋換約手續費最高總價千分之一,舉例一千萬就是1萬,建商對於直系血親及配偶更名不收取換約手續費(有些二等親也不收,以買賣合約為主)

如建設公司已通知對保、買家已跟銀行對保,產權即將過戶建商通常不願意配合換約。

 

預售屋轉讓稅金

簡單可以說最低就是獲利的35%,課稅低於5年就是35%,預售屋多數是在簽訂買賣合約的五年內交屋。

預售屋如果成屋進行產權登記,基期從新開始,意思是交屋日的2年內一樣45%、滿2~未滿5年,則是35%,所以買賣預售屋的基本上稅制就是45%、35%,除非預售屋在簽約後的五年還沒交屋,簽約的五年後才賣,才會是20%

 

房地合一2.0稅率

110年7月1日後不管預售屋、成屋買賣,若有賺錢都是房地合一稅(七月一日前是併入年度個人所得)

房地合一稅:https://www.ntbna.gov.tw/singlehtml/e42a35abe33d4b84bc6d955e7a4edf98?cntId=76693ec1868845e893ff0c0df08cf42c

國稅局110年稅制:https://www.dot.gov.tw/singlehtml/ch26?cntId=0efb5d5e7bb941c7b6b81f576d24480d

成屋重購退稅

成屋產權登記後,如符合資格二年內一買一賣、一賣一買,可符合重購退稅。

https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW118W/CON/408/8370544112807574573?tagCode=

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房地合一2.0版本:

簡單來說不賺錢、小賺,或是不以賺錢為目的買賣(工作變遷、換屋等不得不賣)基本上稅制沒什麼影響,不管房地合一1.0、房地合一2.0,都是以「獲利」課稅。

如果以獲利為前提來買賣就要考慮稅制的問題,預售屋以簽約日計算,成屋後基期從新開始(下面舉例說明)。

1:如小明買了一間預售屋,簽約日是108年5月15號,那麼110年的5月15號後因爲契約書上超過2年,所以稅率以35%計算。

2:如小明109年10月買了一間預售屋,110年8月要賣,稅制則是45%,要等到111年10月後簽訂買賣契約,稅制才是35%。

預售屋轉讓簡單普遍來說最低就是35%,因爲顆稅只要低於5年就是35%,預售屋多是在簽訂買賣合約的五年內交屋。

預售到成屋計算稅率:預售屋如果成屋進行產權登記,基期從新開始,交屋日的2年內一樣45%、滿2~未滿5年,則是35%,所以買賣預售屋的基本上稅制就是45%、35%,除非預售屋在簽約後的五年還沒交屋,簽約的五年後才賣才會是20%。

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預售屋課稅說明:成交價額(售價)-取得成本-相關費用(仲介費、廣告費、代書費、換約費)=課稅金額

簡單舉例,108年8月買一間預售屋,110年9月出售,等於成本1500萬、售出1680萬=獲利180萬。180萬扣除相關費用後的35%繳給國庫。

預售屋110年房地合一2.0之前適用的是併如個人所得,隔年一併報稅、新制則是分離課稅,就是買賣過戶完成30日內必須完成報稅,隔年度就不用再繳交買賣預售屋的所得報稅(舊制是報個人所得、新制報房地合一)

國稅局連接:https://www.mof.gov.tw/houseandland/multiplehtml/de144e74630c4ac59f2d84a068c889c9#C

交給仲介業者銷售是否專約?

專約通常價格可以賣的較好:如果A級產品市場無相似的物件,想賣好價格,建議專約,仲介自然有配件機制。

一般約的問題:大家都簽同一間,知道快成交了沒錢可以賺,仲介互相跟買方搗亂(一般約通常買方也是穿梭)反而不容易成交。

 

換約時是否找律師、代書協助?

因爲未至建設公司換約前,房屋權利尚未移轉,這一段買方私下付出的金錢恐有風險,建議配合價金履約,至建設公司變更權利人後再由律師、代書再通知履保撥款。

買賣雙方去建商公司變更合約人,雖未強制要有代書、律師陪同,換約現場也會有建商員工處理,但買賣雙方可以找律師或代書來作為公正第三方。

不論預售屋、新成屋,無論預售屋轉讓換約賠錢或獲利,都需要申報,否則若被國稅局查到漏報要補稅之外,還要處所漏稅額的罰鍰。

 

夢享家預售屋換約轉售服務

換約買賣線上客服:https://lin.ee/y6DkoeK

☎️:服務專線:0971018882

✍️換約賣方委託銷售:https://reurl.cc/MZdORK

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